O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

A maioria dos brasileiros gostam de investir em imóvel, está no sangue e nas raízes portuguesas. Todo mundo entende de imóvel, e conhece alguém que vive da renda de imóveis, por isso os fundos imobiliários tem tudo para cair na graça dos investidores brasileiros. Não é à toa que quase 79% do volume do mercado de fundos imobiliários é negociado pelo investidor pessoa física.  Pensando nesse aspecto, os fundos de investimento imobiliários deveriam estar presentes na carteira global de investimento dessa maioria, mas aproximadamente 140.000 investidores negociam neste mercado.

Popularmente conhecidos como FII, como o próprio nome diz, é um fundo com cotas negociadas na bolsa de valores. Os cotistas unem seu capital para investir no mercado imobiliário, seja diretamente em imóveis residenciais ou comerciais prontos para o aluguel ou na incorporação e desenvolvimento de área, para futura construção e venda.

Podem também investir em instrumentos de renda fixa com lastro em imóveis como os CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) ou em LCI (Letra de Crédito Imobiliário).

Diferentemente dos fundos de investimento tradicional, que são oferecidos pelos bancos, os FII são fundos fechados no sentido do resgate das cotas. A compra e venda é feita diretamente de investidor para investidor, ou seja, toda vez que há algum negócio, há uma parte compradora e outra vendedora. Cabe a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), o papel de fiscalização do mercado de capitais, tanto de ações como de fundos.

Os fundos imobiliários vêm a mercado através dos IPO (Initial Public Offering). O administrador, que geralmente é uma instituição financeira, define o perfil do fundo, assim como tipos de ativos alvo, regulamentos e normas. O prospecto inicial com as datas de liquidação, período de captação e início de negócios é publicado na bolsa, com todas informações sobre o fundo que está vindo a mercado.

Após sua publicação o administrador e distribuidores parceiros da oferta, geralmente corretoras, captam o dinheiro pretendido pelo fundo e alguns dias após a data liquidação, o fundo tem seus negócios iniciados na bolsa. Se no período de captação o mínimo pretendido pelo fundo não é alcançado, o fundo é dissolvido, e então, o dinheiro devolvido aos investidores.

A maior parte dos fundos imobiliários são criados sem prazo de duração. Alguns fundos de desenvolvimento específicos, possuem prazo pré-determinado para sua liquidação, e quando essa acontece, o dinheiro captado é devolvido aos cotistas. Pode acontecer de alguns fundos imobiliários iniciarem com prazo determinado e mudar os planos no decorrer do tempo, se tornando um fundo sem prazo determinado.

Alguns fundos podem passar por processos de venda forçada, que ocorre quando algum cotista majoritário ou grupo de cotistas com mais da metade das cotas, convocam assembleia de cotistas e propõe a venda do fundo. Esse processo é denominado take over, não costuma acontecer com muita frequência, mas é um risco a ser considerado.

Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% do lucro aos seus cotistas. A periodicidade da distribuição é semestral. No fechamento do semestre, o administrador do fundo verifica se a obrigatoriedade foi atingida, caso contrário ele realiza o ajuste. Essa diferença de 5%, fica para o caixa do fundo, formando uma reserva para administração do imóvel e fazer frente a alguma taxa que possa surgir.

Os fundos imobiliários são disciplinados pela Lei n° 8.668, de 25/06/1993 e pela Instrução CVM n° 472, de 31/10/2008 e Instrução CVM 516 de 2011.

Vantagens e Desvantagens

As principais vantagens dos fundos em relação ao investimento direto em imóveis são:

• Investir no mercado imobiliário sem a necessidade da compra de um imóvel.
• Distribuição mensal de rendimentos na conta do investidor.
• O investimento pode ser fracionado, diferentemente do que acontece no mercado real.
• Diversificação em vários tipos de imóveis (Escola, Hospital, Shopping…).
• Avaliação anual dos imóveis por empresas especializadas.
• Administração realizada por equipes capacitadas.
• Baixas despesas com taxas, emolumentos e corretagem comparadas as dos imóveis, levando em consideração o mesmo valor de compra.
• Diversificação de imóveis e inquilinos, com apenas um fundo.
• Diversificação geográfica com maior facilidade.
• Investimentos em ativos imobiliários com padrão superior, não acessíveis para investidores comuns, com pouco capital.
• Isenção de imposto de renda distribuídos pelo FII para pessoas físicas.

As principais desvantagens dos fundos em relação ao investimento direto em imóveis são:

• Ausência de influência direta na administração do fundo.
• Impossibilidade de usufruto direto dos imóveis do fundo.
• Sujeição a erros e má administração, da gestora do fundo.
• Maior taxa de imposto sobre o lucro na venda dos fundos, 20% nos fundos enquanto nos imóveis é de 15%.
• Risco de liquidez: no momento da venda das cotas, pode não haver comprador suficiente para compra.
• Risco de calote: fundos que investem em CRI podem ter Default de seus títulos.
• Variação da cota: após a compra de um fundo, ela pode subir ou cair, sem influência do investidor.
• Obrigatoriedade de venda em caso de take over.

 

Como negociar Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários são negociados em bolsa, e para isso o investidor deve possuir conta em uma corretora de valores, para realizar as transações. O processo é simples, após a abertura da conta, basta abrir o home broker e colocar a ordem de compra. A ordem pode ser definida em vários tipos: pode colocar um preço que achar justo e um prazo para executar ou pode comprar a mercado, com a corretora executando a ordem no melhor preço disponível no book.

Possuem código de negociação formado por 04 letras maiúsculas e dois números, como exemplo: ABCD11. Alguns fundos possuem a letra b após os números, ABCD11b, isso quer dizer que o fundo é negociado em mercado balcão. Na prática, para o investidor não muda muita coisa, pois alguns fundos do mercado balcão possuem uma liquidez menor que os de mercado padrão.

A fração mínima para compra de fundos imobiliários é 01 (uma) cota. O investidor não precisa se preocupar com lotes, ao contrário do que acontece com a compra de ações, que geralmente são negociadas em lotes de 100 (cem).  Já no mercado fracionário, as ações, são negociadas em qualquer quantidade.

A liquidação é feita em D+2, assim como nas ações. Como exemplo, quando uma compra é realizada na segunda-feira, a liquidação ocorrerá na quarta-feira. Algumas corretoras já debitam da conta do investidor o dinheiro referente à compra, no dia que foi realizada, outras retiram apenas no dia da liquidação, o ideal é conversar com sua corretora antes sobre isso.

Índice de Fundos Imobiliários

Assim como nas ações os fundos imobiliários possuem um índice para referência do comportamento dos fundos, é o IFIX. Clique aqui para acessar a carteira atual do IFIX. Para quem está começando, recomenda-se começar os estudos pelos fundos pertencentes ao IFIX, pela liquidez de negócios que esses fundos possuem. Pertencer aos IFIX não significa que o fundo não possua algum problema dentro dele, apenas que possui liquidez para negócios.

Fonte: Bmf&Bovespa

Indicadores

Abaixo temos alguns indicadores e paramentos para analisarmos um fundo imobiliário:

• Imóvel: classificação do fundo quanto a quantidade de imóvel, se ele é mono-imóvel ou multi-imóvel.
• Inquilino: classificação do fundo quanto a quantidade de inquilinos, se ele é mono-inquilino ou multi-inquilino.
• Valor patrimonial: valor do total do patrimônio do fundo, fornecido pelo informe mensal, dividido pelo total de cotas
• P/Vpa: razão entre o preço da cota pelo valo patrimonial, dá uma visão se o fundo está com valor acima ou abaixo do patrimônio.
• Último rendimento: último rendimento declarado pelo fundo.
• Dividend Yeld: razão em porcentagem do último rendimento pelo preço da cotação, pode ser analisado também no período anual.
• Rentabilidade 12 meses: variação da cota nos últimos 12 meses, alguns fundos novos não possuem histórico de 12 meses, por isso tem uma rentabilidade menor
• Vacância física: porcentagem da área do fundo disponível para locação, de acordo com o último relatório gerencial ou informe trimestral
• Volume médio negociado: volume médio do fundo negociado nos últimos 30 dias
• Área boma: área total do fundo disponível para locação
• Valor de mercado/m²: razão entre o valor de mercado do fundo e a área total do fundo. Dá a visão de quanto o fundo está sendo negociado na bola por m².
• Patrimônio líquido: patrimônio do fundo, declarado nos informes mensais.
• Valor de mercado: valor que todo o fundo é negociado na bolsa.
• Cotas total: número de cotas que o fundo possui, de acordo com o informe mensal.

Tipos de Fundos

Os fundos se dividem em fundos de Tijolo e Papel.

Fundos de Tijolo

Mais tradicionais no mercado, basicamente são fundos que investem diretamente em imóveis para gerar renda. O dinheiro do fundo é usado para compra de um imóvel, este imóvel é alugado e então o aluguel devolvido aos cotistas todo mês, descontando taxas e outros custos.

Se dividem em vários segmentos, podem ser fundos de Lajes Corporativas, Logísticos, Shoppings, Hospitais, Educacional, Hotelaria e Varejo.

Abaixo temos um desenho de funcionamento de um fundo que investe em shoppings.

Fonte: Bmf&Bovespa

Fundos de Papel

Se dividem em três segmentos, Fundos de CRI, Fundos de Desenvolvimento e Fundos de Fundos.

Menos populares, os fundos de Papel, não investem diretamente em imóveis e sim em instrumentos de Renda Fixa, lastreados em imóveis, como os CRI, e LCI. Podem investir na incorporação e desenvolvimento de áreas urbanas ou investir em outros fundos imobiliários.

O fundo recebe mensalmente os juros desses instrumentos ou lucro na venda de lotes ou os rendimentos dos outros fundos no caso de Fundos de Fundos (FOF), e distribuem aos cotistas após abater os custos e taxas.

Datas  Com rendimento e Pagamento

Como a maioria dos fundos distribuem rendimentos todo mês, há duas datas importante para os fundos.

A primeira é a data Com rendimento, é a última data para se ter direito aos rendimentos do fundo. Caso queira receber os rendimentos do fundo naquele mês essa é a data limite que você deve comprar o fundo. Na maior parte dos casos, geralmente é o último dia útil do mês.

A segunda, é a data de pagamento do rendimento. Suponhamos que a compra foi realizada na data Com e que seja o último dia útil do mês, a grande maioria dos fundos paga seu rendimento no 10º dia útil do mês seguinte.

Esse processo é todo automático, não precisa fazer nada, o dinheiro cai automaticamente na conta da sua corretora.

Rendimentos Isentos

Aqui sem dúvidas temos a melhor vantagem deste produto. Os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda nos rendimentos para o investidor pessoa física, desde que se cumpram algumas regras. Mas isso não foi sempre assim, essa isenção teve início em 2005, através de uma lei para incentivo do mercado de fundos imobiliários. Anteriormente a essa data, os rendimentos dos fundos eram tributados. As regras para isenção são:

I – As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário devem ser negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado;

II – O Fundo de Investimento Imobiliário deve possuir, no mínimo, 50 (cinquenta) quotistas;

III – O investidor pessoa física não deve possuir mais do que 10% das cotas do fundo;

A grande maioria dos fundos listados em bolsa possuem as características acima e são isentos do imposto de renda.

No futuro essa isenção pode ser revista e voltar a ser como era anteriormente ao incentivo concedido, mas isso não é motivo para pânico e sair se desfazendo de suas cotas a qualquer preço. É preciso calma e sangue frio para avaliar o contexto e não tomar decisões no calor do momento.

É extremamente importante não confundir isenção de imposto nos rendimentos, com isenção de declaração de imposto de renda. Todo investidor que teve movimentação no mercado de bolsa, é obrigado a fazer declaração de imposto de renda, mesmo que os rendimentos do seu trabalho fiquem abaixo do mínimo estabelecido pela receita federal, para pagamento de imposto.