Olá, o fundo imobiliário FIGS11 vem dando um pouco de emoção para os investidores, vamos estudar esse fundo para entendê-lo melhor, muitos investidores novos podem não conhecer esse fundo e acabam investindo sem estudá-lo. A intenção aqui é mostrar um pouco o fundo para os mais novos, sem indicação de compra e venda desse ou de outros fundos.
Veio a mercado com a cota no valor de R$100,00, numero de cotas 2.591.500 , valor de mercado R$ 259.150.000,00. Com intenção de compra de 36,5% do Shopping Bonsucesso e Parque Shopping Maia.
Do prospecto de Junho de 2013, temos:
De acordo com a Política de Investimento do Fundo, o Administrador realizará a aplicação dos recursos captados por meio da presente Oferta de Cotas da 1ª Emissão do Fundo na aquisição de fração ideal dos Ativos Imobiliários consistentes nos seguintes Shopping Centers:
(I) Shopping Bonsucesso; e
(II) Parque Shopping Maia,
Olhando melhor cada shopping:
Shopping Bonsucesso
O Shopping Bonsucesso está localizado entre os bairros Bonsucesso, Pimentas e Água Chata. Os dois primeiros são os mais populosos de Guarulhos. Pela proximidade com duas importantes rodovias (Dutra e Ayrton Senna) a região é alvo da ocupação de galpões industriais e de logística. A ocupação residencial é predominantemente composta por famílias da classe C
Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m² com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas.
Classe Social: Predominantemente Classe C
População Total (raio de 5km): 416.143
Domicílios (raio de 5km): 121.178
Renda média domiciliar mensal (raio de 5km): R$ 1.884
Inauguração: 04 de Maio de 2006
Área Bruta Locável (“ABL”): 24.293m²
Número de lojas: 160
Shopping Maia
Informações sobre o bairro e classe social: O Parque Shopping Maia está localizado entres os bairros Maia, Picanço e Vila Rio, numa região nobre de Guarulhos. Próximo ao Bosque Maia, o local se destaca por sua agradável natureza e ainda conta com diversos empreendimentos residenciais predominantemente de classe A e B
O Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.
Classe Social: A, B e C
População Total (raio de 5km):737.468
Domicílios (raio de 5km): 226.011
Renda média domiciliar mensal (raio de 5km): R$ 3,161,00
Renda Mínima Garantida
Esse fundo veio a mercado com RMG, Renda Mínima Garantida, com data para acabar em 48 meses após da inauguração do Shopping Maia. Que será em Abril/2019
Renda essa de 10% ao ano sobre o valor de lançamento da cota, R$100,00. Oque dá um rendimento de R$0,83 por mês. Esses rendimentos são pagos mensalmente pela General Shopping Brasil S.A.
Então todo mês, a General Shopping tem o dever de inteirar o rendimento caso os shoppings não consigam chegar no valor de rendimento acima, até o fim da RMG. Após Abril de 2019 o fundo começará a distribuir o rendimento real dos shoppings.
Atualmente de acordo com Relatório Gerencial do fundo, a renda real é de 42% da RMG, oque no dá R$4,20 por ano, nos últimos 12 meses.
Dados Atuais
Do Radar de Fundos Imobiliários na data de 07/05/2018 temos:
- COTAÇÃO R$ 78,89
- VALOR PATRIMONIAL R$ 93,44
- P/VPA 0,84
- ÚLTIMO RENDIMENTO R$ 0,833
- DIVIDEND YELD MENSAL 1,056%
- DIVIDEND YELD ANUAL 12,68%
- RENTABILIDADE COTA ANO -14,04%
- RENTABILIDADE COTA 12 MESES 18,63%
- VACÂNCIA FÍSICA 11,70%
- ÁREA BOMA m² 20.441,46
- VOLUME MÉDIO NEGOCIADO 30D R$ 622.836,55
- MÍNIMA 52 SEMANAS R$ 65,30
- MÁXIMA 52 SEMANAS R$ 97,95
- VALOR DE MERCADO/M² R$ 9.974,79
Comparação por Pares
Temos do Radar os seguintes dados apresentado na tabela:
| FUNDO | DIVIDEND YELD | P/VP | VACÂNCIA | VALOR/M² |
| FIGS11* | 5,32% | 0,84 | 11,89% | R$ 9.974,79 |
| HGBS11 | 6,06% | 1,03 | 6,50% | R$ 11.424,32 |
| VISC11 | 6,82% | 1,10 | 4,20% | R$ 13.993,93 |
| MALL11 | 6,92% | 1,10 | 0,01% | R$ 6.593,96 |
| XPML11 | 5,81% | 1,06 | 3,70% | R$ 29.056,87 |
| ABCP11 | 6,12% | 1,25 | 2,10% | R$ 14.100,63 |
*Dividend Yeld Real
Concluindo, o fundo é composto de dois ativos, um voltado para classe média baixa e outro para classe alta. O shopping Bonsucesso é mais antigo, provavelmente necessitará de uma reforma para se manter competitivo.
O shopping Maia se encontra em uma localização melhor com maior adensamento de pessoas em volta e deverá ser o ativo que mais gere renda para o fundo.
A vacância é alta quando se comparada a seus pares.
Aquele rendimento de R$0,83 por mês projetado no IPO não será alcançado até o fim da RMG, pois a renda real não chegou na metade da RMG e falta apenas 11 meses para o término da mesma. Por isso o investidor deve ter cuidado ao entrar em fundos novos, leia o prospecto e veja se faz sentido as projeções e estudos contido ali.
Com isso cada investidor deve decidir se o fundo merece estar na sua carteira de fundos imobiliários.
Os fundos citados aqui não são indicação de compra ou venda ou manutenção!
Quer receber diariamente informações sobre seus fundos imobiliários? CLIQUE AQUI.
Quer investir em Ações e não sabe o que fazer? CLIQUE AQUI
Gostou do texto? Curta e compartilhe usando os botões abaixo! Use a caixa na lateral para se inscrever e receber atualizações do blog!
palaFIIta 