Estudos

Estudo Fundo Imobiliário FIGS11

Olá, o fundo imobiliário FIGS11 vem dando um pouco de emoção para os investidores, vamos estudar esse fundo para entendê-lo melhor, muitos investidores novos podem não conhecer esse fundo e acabam investindo sem estudá-lo. A intenção aqui é mostrar um pouco o fundo para os mais novos, sem indicação de compra e venda desse ou de outros fundos.

Veio a mercado com a cota no valor de R$100,00, numero de cotas 2.591.500 , valor de mercado R$ 259.150.000,00. Com intenção de compra de 36,5% do Shopping Bonsucesso e Parque Shopping Maia.

Do prospecto de Junho de 2013, temos:

De acordo com a Política de Investimento do Fundo, o Administrador realizará a aplicação dos recursos captados por meio da presente Oferta de Cotas da 1ª Emissão do Fundo na aquisição de fração ideal dos Ativos Imobiliários consistentes nos seguintes Shopping Centers:
(I) Shopping Bonsucesso; e
(II) Parque Shopping Maia,

Olhando melhor cada shopping:

Shopping Bonsucesso

O Shopping Bonsucesso está localizado entre os bairros Bonsucesso, Pimentas e Água Chata. Os dois primeiros são os mais populosos de Guarulhos. Pela proximidade com duas importantes rodovias (Dutra e Ayrton Senna) a região é alvo da ocupação de galpões industriais e de logística. A ocupação residencial é predominantemente composta por famílias da classe C

Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m² com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas.

Classe Social: Predominantemente Classe C
População Total (raio de 5km): 416.143
Domicílios (raio de 5km): 121.178
Renda média domiciliar mensal (raio de 5km): R$ 1.884

Inauguração: 04 de Maio de 2006
Área Bruta Locável (“ABL”): 24.293m²
Número de lojas: 160

Localização Google Maps

bonsucesso
Localização do shopping Bonsucesso

Shopping Maia

Informações sobre o bairro e classe social: O Parque Shopping Maia está localizado entres os bairros Maia, Picanço e Vila Rio, numa região nobre de Guarulhos. Próximo ao Bosque Maia, o local se destaca por sua agradável natureza e ainda conta com diversos empreendimentos residenciais predominantemente de classe A e B

O Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.

Classe Social: A, B e C
População Total (raio de 5km):737.468
Domicílios (raio de 5km): 226.011
Renda média domiciliar mensal (raio de 5km): R$ 3,161,00

Localização Google Maps

maia
Localização shopping Parque Maia

Renda Mínima Garantida

Esse fundo veio a mercado com RMG, Renda Mínima Garantida, com data para acabar em 48 meses após da inauguração do Shopping Maia.  Que será em Abril/2019

Renda essa de 10% ao ano sobre o valor de lançamento da cota, R$100,00. Oque dá um rendimento de R$0,83 por mês. Esses rendimentos são pagos mensalmente pela General Shopping Brasil S.A.

Então todo mês, a General Shopping tem o dever de inteirar o rendimento caso os shoppings não consigam chegar no valor de rendimento acima, até o fim da RMG. Após Abril de 2019 o fundo começará a distribuir o rendimento real dos shoppings. 

Atualmente de acordo com Relatório Gerencial do fundo, a renda real é de 42% da RMG, oque no dá R$4,20 por ano, nos últimos 12 meses.

Dados Atuais

Do Radar de Fundos Imobiliários na data de 07/05/2018 temos:

  • COTAÇÃO R$ 78,89
  • VALOR PATRIMONIAL R$ 93,44
  • P/VPA 0,84
  • ÚLTIMO RENDIMENTO R$ 0,833
  • DIVIDEND YELD MENSAL 1,056%
  • DIVIDEND YELD ANUAL 12,68%
  • RENTABILIDADE COTA ANO -14,04%
  • RENTABILIDADE COTA 12 MESES 18,63%
  • VACÂNCIA FÍSICA 11,70%
  • ÁREA BOMA m² 20.441,46
  • VOLUME MÉDIO NEGOCIADO 30D R$ 622.836,55
  • MÍNIMA 52 SEMANAS R$ 65,30
  • MÁXIMA 52 SEMANAS R$ 97,95
  • VALOR DE MERCADO/M² R$ 9.974,79

Comparação por Pares

Temos do Radar os seguintes dados apresentado na tabela:

FUNDO DIVIDEND YELD P/VP VACÂNCIA VALOR/M²
FIGS11* 5,32% 0,84 11,89% R$ 9.974,79
HGBS11 6,06% 1,03 6,50% R$ 11.424,32
VISC11 6,82% 1,10 4,20% R$ 13.993,93
MALL11 6,92% 1,10 0,01% R$ 6.593,96
XPML11 5,81% 1,06 3,70% R$ 29.056,87
ABCP11 6,12% 1,25 2,10% R$ 14.100,63

*Dividend Yeld Real

Concluindo, o fundo é composto de dois ativos, um voltado para classe média baixa e outro para classe alta. O shopping  Bonsucesso é mais antigo, provavelmente necessitará de uma reforma para se manter competitivo.

O shopping Maia se encontra em uma localização melhor com maior adensamento de pessoas em volta e deverá ser o ativo que mais gere renda para o fundo.

A vacância é alta quando se comparada a seus pares.

Aquele rendimento de R$0,83 por mês projetado no IPO não será alcançado até o fim da RMG, pois a renda real não chegou na metade da RMG e falta apenas 11 meses para o término da mesma. Por isso o investidor deve ter cuidado ao entrar em fundos novos, leia o prospecto e veja se faz sentido as projeções e estudos contido ali.

Com isso cada investidor deve decidir se o fundo merece estar na sua carteira de fundos imobiliários.

 

Os fundos citados aqui não são indicação de compra ou venda ou manutenção!

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