Estudos

Estudo de Compra: Pátio Higienópolis SHPH11

Olá, nesse estudo falo sobre o funcionamento de compras mensais de um fundo imobiliário, tentando simular um investidor que todo mês faz um aporte em fundo imobiliário.

O estudo se dará da seguinte forma: imagine um investidor que poupe parte do seu salário e invista todo mês comprando uma cota do fundo. O objetivo é ver qual será o preço médio desse investidor, quanto terá investido e quanto terá recebido de rendimento nesse tempo.

As simulações de compra serão feitas na abertura, máxima e mínima de cada mês. Tendo 03 perfis de investidores: aquele que comprou no primeiro momento do mês, um segundo mais azarado que comprou sempre na máxima de cada mês e um terceiro mais sortudo que comprou sempre na mínima de cada mês.

O fundo SHPH11 foi escolhido por ser um fundo antigo na bolsa com data de inicio de 07/09/1999. Mas os dados aqui são de apenas de Março de 2006, o que até nos dias de hoje já são 146 meses ou 12 anos e 02 meses.

Os dados de início são, o Dividend Yield que será calculado com o valor de abertura do mês:

Data Abertura Máxima Mínima Rendimentos Dividend Yield
mar/06 R$ 184,87 R$ 210,08 R$ 184,87 R$ 1,75 0,95%

Sobre o Fundo

Algumas informações sobre o fundo SHPH11, que é proprietário de 25,73% do shopping Pátio Higienópolis em São Paulo, do relatório Gerencial temos:

patio higienopolis shph11
Fonte: Relatório Gerencial

• Aproximadamente 35.500 m² de área bruta locável (ABL)
• 311 lojas comerciais – 6 pisos
• 6 cinemas Cinemark e 1 teatro (Teatro Folha)
• 1 academia de ginástica – Bio Ritmo Platinum
• 1524 vagas de estacionamento (operadas pela Multipark)

No mês de Março de 2018, o shopping apresentou vacância de 2,4% e um nível de inadimplência em 5,4%. Valores abaixo da média dos fundos de shoppings.

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Hoje esse fundo é cotado em R$1.035,00 e distribuiu um rendimento em Abril de 2018 no valor de R$3,55 por cota.

É um shopping com alto adensamento em volta e com um púbico classe alta.

localização shph11
Localização SHPH11

Resultados

Ao final desse tempo, o número de cotas adquiridas pelo investidor será de 146. E qual será o preço médio de cada investidor?

As taxas de corretagem e emolumentos foram desconsideradas para facilitar o estudo. Atualmente existem Corretoras que possuem taxa zero de compra para fundos imobiliários.

Time de Investimento Total Investido PM por Cota
Abertura R$ 67.255,33 R$ 460,65
Máxima R$ 70.453,50 R$ 482,56
Mínima R$ 64.767,93 R$ 443,62

Os rendimentos recebidos por esse investidor atualmente é de R$518,30, com um rendimento de R$3,55 por mês. Como no mês de fevereiro há um rendimento acima da média, no caso foi um valor de R$5,50, devido  a sazonalidade dos shoppings e também ao contrato que os lojistas possuem com os shoppings, que geram um rendimento mais alto decorrente das festas de fim de ano. Os lojistas  possuem um contrato onde pagam um aluguel fixo, mais uma parcela dos lucros para o shopping, e no fim do ano as vendas sempre  aumentam.

Abaixo temos o gráfico com a cota de abertura, máxima e mínima de cada mês do fundo ao longo do tempos de estudo.

ABERTURA MAXIMO MINIMO SHPH11

Vimos que o preço médio do investidor que investe sempre na abertura do mês ficou em R$460,65. Os dados usados serão o de compra na abertura do mês, pois acertar sempre a máxima e a mínima dos meses é praticamente impossível.

Mas como seria o gráfico da cotação do preço de abertura do mês do fundo versus o preço médio de compra na abertura? 

preço de abertura vesus preço medio
A cada mês que passa o preço médio fica mais distante do valor da cota.

Com cada cota custando R$1.035,00, hoje essa carteira de 146 cotas de SHPH11 estaria valendo R$ 151.110,00.

Abaixo temos o retorno sobre o valor da cota, sem contar os rendimentos, para cada um dos time de investimentos.

Time  Retorno
Abertura 224,68%
Máxima 214,48%
Mínima 233,31%

E quanto aos rendimentos recebidos?

Cada mês que passa nessa estratégia é uma cota a mais gerando renda, no final o investidor estaria recebendo R$518,30.

Mas o valor total recebido pelo investidor nesses 146 meses seria R$ 32.486,791.   Ele teria recebido praticamente a metade do valor investido em rendimentos.

rendimentos recebidos shph11
Rendimentos mensais recebidos ao longo das compras mensais na abertura do mês.

E como teria sido o Dividend Yield do fundo ao longo desse tempo?

20180522_185752
Dividend Yield mensal do fundo, baseado no preço de abertura do mês.

Se descontarmos os rendimentos recebidos dos valores pago teríamos as seguintes rentabilidades.

Time  Retorno
Abertura 434,62%
Máxima 398,01%
Mínima 468,11%

A inflação acumulada desde Março de 2006 foi 93,76%.

SHPH11 é um exemplo de fundo bem administrado e que gera valor para os cotistas, com isso conseguiu bater de longe a inflação no período.

Conclusão

Podemos observar que a diferença entre o preço médio de quem acertou a máxima e mínima de cada mês e quem comprou sempre na abertura do mês é praticamente desprezível.

Outro ponto é que quando se faz compras mensais, o preço médio acaba ficando distante do preço do fundo. Pois a medida que o fundo mantêm seu valor, o preço da cota reflete os fundamentos e vai subindo ao longo do tempo.

Mas isso não acontece com todos os fundos, o SHPH11 é um fundo que manteve valor e com isso a sua cota refletiu isso.

Se o fundo fosse perdendo valor ao longo do tempo, seja fruto de uma má gestão ou de algum problema com o imóvel do fundo, com certeza o resultado seria outro. Talvez até desastroso para o investidor.

O investidor deve acompanhar todo mês sua carteira de fundos imobiliários e ler os informes, relatórios e fatos relevantes que o fundo publica mensalmente na suas páginas na B3, clique aqui para ver os fundos listados na bolsa.

Não fique nessas conversas por aí, que pregam como uma seita, que o investidor deve olhar seus investimentos apenas uma vez ao ano, e no resto do tempo ir à praia.

Mantenha um controle mensal sobre sua carteira, e um acompanhamento mais de perto em fundos que comecem a apresentar alguma problema.

Tente sempre investir em bons fundos que sejam bem administrados, fazendo isso você aumenta suas chances sucesso no longo prazo.

Mas não há garantias porque isso é renda variável, e sempre há riscos envolvidos.

Reduzimos os riscos com diversificação e acompanhamento da carteira.

Tenha a mão ferramentas como nosso Radar de Fundos Imobiliários que leva diariamente os dados que você precisa para acompanhar seus FII

Obrigado por ler até aqui e até a próxima!

Os fundos citados aqui não são indicação de compra ou venda ou manutenção!

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