Dando sequencia ao nossos estudos sobre o preço de compra de fundos imobiliários, hoje falaremos de um fundo de lajes corporativas, o Projeto Água Branca, código FPAB11.
Se você não leu o estudo sobre o shopping Pátio Higienópolis, clique aqui. Esse estudo será na mesma linha do estudo antigo.
O estudo se dará da seguinte forma: imagine um investidor que poupe parte do seu salário e invista todo mês comprando uma cota do fundo. O objetivo é ver qual será o preço médio desse investidor, quanto terá investido e quanto terá recebido de rendimento nesse tempo.
Este estudo será na mesma linha do último, com 03 perfis de compra diferentes. Tendo 03 perfis de investidores: aquele que comprou no primeiro momento do mês, um segundo mais azarado que comprou sempre na máxima de cada mês e um terceiro mais sortudo que comprou sempre na mínima de cada mês.
O FPAB11 foi escolhido por ser um fundo antigo e possuir um histórico grande de negociação, os dados usados são de Julho de 2007, um total de 130 meses, ou 10 anos e 08 meses.
Não é um fundo muito comentado, possui liquidez diária de negócios muito baixa.
Os dados de início são de Julho de 2007, o Dividend Yield que será calculado com o valor de abertura do mês:
| Data | Abertura | Máxima | Mínima | Rendimento | DY |
| 07/2007 | R$ 150,99 | R$ 150,99 | R$ 150,22 | R$ 1,60 | 1,06% |
Sobre o fundo
Algumas infamações sobre o fundo, retirado do relatório gerencial de abril de 2018.
O Fundo foi constituído em 1º de maio de 1998 e iniciou suas operações em 15 de julho de 1999 sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração e tendo como objetivo captar recursos com o público investidor para incorporar os Edifícios New York e Los Angeles, cujas obras foram concluídas em 2001 e estão sendo locados para fins comerciais.
Principais características do imóvel:
- Localização privilegiada situado na Av. Francisco Matarazzo – Barra Funda, 1.500, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Ônibus Municipais e Interestaduais). Está também próximo às principais rodovias de acesso à Capital de São Paulo, Marginais Pinheiros e Tietê e aos Shoppings West Plaza e Bourbon;
- Padrão corporativo com fachada imponente e privilegiada.
O Empreendimento possui contingência para abastecimento de 100% de energia para área comum das Torres em caso de falta de fornecimento de energia pela
Concessionária. - Elevadores inteligentes com dispositivo de pré-chamadas.
- Ar condicionado Central, representando uma economia de energia e de custos de manutenção, refletindo diretamente na taxa de condomínio.
Hoje esse fundo é cotado em R$343,00 e distribuiu em Abril de 2018 um rendimento de R$1,85 por cota.
A taxa de vacância efetiva desse fundo é 16,48%, e a vacância projetada é 23,01%. Esse fundo é do segmento de lajes corporativas, segmento esse que vem sofrendo como um todo.
Resultados
Ao final do estudo o investidor teria adquirido 130 cotas. E qual será o preço médio de cada investidor?
As taxas de corretagem e emolumentos foram desconsideradas para facilitar o estudo. Atualmente existem Corretoras que possuem taxa zero de compra para fundos imobiliários.
| Time de Compra | Total Investido | PM por Cota |
| Abertura | R$ 33.152,33 | R$ 255,02 |
| Máxima | R$ 34.232,75 | R$ 263,33 |
| Mínima | R$ 32.070,47 | R$ 246,70 |
Os rendimentos recebidos por esse investidor atualmente é de R$240,50, com um rendimento de R$1,85 por mês.
Abaixo temos o gráfico com a cota de abertura, máxima e mínima de cada mês do fundo ao longo do tempos de estudo.
Vimos que o preço médio do investidor que investe sempre na abertura do mês ficou em R$255,02. Os dados usados serão o de compra na abertura do mês, pois acertar sempre a máxima e a mínima dos meses é praticamente impossível.
Abaixo temos o gráfico da cotação do preço de abertura do mês do fundo versus o preço médio de compra na abertura!
Com cada cota custando R$343,00, hoje essa carteira de 130 cotas de FPAB11 estaria valendo R$ 44.590,00.
Abaixo temos o retorno sobre o valor da cota, sem contar os rendimentos, para cada um dos time de investimentos.
| Time de Compra | Retorno |
| Abertura | 134,50% |
| Máxima | 130,26% |
| Mínima | 139,04% |
E quanto aos rendimentos recebidos?
Cada mês que passa nessa estratégia é uma cota a mais gerando renda, no final o investidor estaria recebendo R$240,50 por mês.
Mas o valor total recebido pelo investidor nesses 130 meses seria R$ 19.597,18. Ele teria recebido mais da metade do valor investido em rendimentos, em qualquer um dos perfis de investimento.
E como teria sido o Dividend Yield do fundo ao longo desse tempo?
Se descontarmos os rendimentos recebidos dos valores pago teríamos as seguintes rentabilidades.
| Time de Compra | Retorno |
| Abertura | 328,95% |
| Máxima | 304,67% |
| Mínima | 357,48% |
A inflação acumulada desde Julho de 2007 foi 85,88%.
Conclusão
Novamente podemos observar que a diferença entre o preço médio de quem acertou a máxima e mínima de cada mês e quem comprou sempre na abertura do mês é praticamente desprezível.
Quando se faz compras mensais, o preço médio acaba ficando distante do preço do fundo. Mesmo sendo um fundo de laje corporativa e passando por uma fase de alta vacância e redução no preço dos alugueis.
É uma estratégia muito simples e que gera um bom resultado para o investidor.
O investidor deve acompanhar todo mês sua carteira de fundos imobiliários e ler os informes, relatórios e fatos relevantes que o fundo publica mensalmente na suas páginas na B3, clique aqui para ver os fundos listados na bolsa.
Mantenha um controle mensal sobre sua carteira, e um acompanhamento mais de perto em fundos que comecem a apresentar alguma problema.
Tente sempre investir em bons fundos que sejam bem administrados, fazendo isso você aumenta suas chances sucesso no longo prazo.
Mas não há garantias porque isso é renda variável, e sempre há riscos envolvidos.
Reduzimos os riscos com diversificação e acompanhamento da carteira.
Tenha a mão ferramentas como nosso Radar de Fundos Imobiliários que leva diariamente os dados que você precisa para acompanhar seus FII
Obrigado por ler até aqui e até a próxima!
Os fundos citados aqui não são indicação de compra ou venda ou manutenção!
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palaFIIta 
Salve! Vou passar a frequentar o blog, FIIs são um assunto que me interessa, mas que pouco conheço. Ainda estou tentando entender a queda tão abrupta nos FIIs ao longo do último mês.
Obrigado pela visita ao meu blog, abraço do DM!
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Opa, fique a vontade!
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Obrigado por compartilhar o estudo.
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De nada!
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