Estudos

Estudo de Compra: Água Branca FPAB11

Dando sequencia ao nossos estudos sobre o preço de compra de fundos imobiliários, hoje falaremos de um fundo de lajes corporativas, o Projeto Água Branca, código FPAB11.

Se você não leu o estudo sobre o shopping Pátio Higienópolis, clique aqui. Esse estudo será na mesma linha do estudo antigo.

O estudo se dará da seguinte forma: imagine um investidor que poupe parte do seu salário e invista todo mês comprando uma cota do fundo. O objetivo é ver qual será o preço médio desse investidor, quanto terá investido e quanto terá recebido de rendimento nesse tempo.

Este estudo será na mesma linha do último, com 03 perfis de compra diferentes. Tendo 03 perfis de investidores: aquele que comprou no primeiro momento do mês, um segundo mais azarado que comprou sempre na máxima de cada mês e um terceiro mais sortudo que comprou sempre na mínima de cada mês.

O FPAB11 foi escolhido por ser um fundo antigo e possuir um histórico grande de negociação, os dados usados são de Julho de 2007, um total de 130 meses, ou 10 anos e 08 meses.

Não é um fundo muito comentado, possui liquidez diária de negócios muito baixa.

Os dados de início são de Julho de 2007, o Dividend Yield que será calculado com o valor de abertura do mês:

Data Abertura Máxima Mínima Rendimento DY
07/2007 R$ 150,99 R$ 150,99 R$ 150,22 R$ 1,60 1,06%

Sobre o fundo

Algumas infamações sobre o fundo, retirado do relatório gerencial de abril de 2018.

O Fundo foi constituído em 1º de maio de 1998 e iniciou suas operações em 15 de julho de 1999 sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração e tendo como objetivo captar recursos com o público investidor para incorporar os Edifícios New York e Los Angeles, cujas obras foram concluídas em 2001 e estão sendo locados para fins comerciais.

fundo fpab11
Fundo FPAB11. Fonte: Relatório Gerencial

Principais características do imóvel:

  • Localização privilegiada situado na Av. Francisco Matarazzo – Barra Funda, 1.500, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Ônibus Municipais e Interestaduais). Está também próximo às principais rodovias de acesso à Capital de São Paulo, Marginais Pinheiros e Tietê e aos Shoppings West Plaza e Bourbon;
  • Padrão corporativo com fachada imponente e privilegiada.
    O Empreendimento possui contingência para abastecimento de 100% de energia para área comum das Torres em caso de falta de fornecimento de energia pela
    Concessionária.
  • Elevadores inteligentes com dispositivo de pré-chamadas.
  • Ar condicionado Central, representando uma economia de energia e de custos de manutenção, refletindo diretamente na taxa de condomínio.

Hoje esse fundo é cotado em R$343,00 e distribuiu em Abril de 2018 um rendimento de R$1,85 por cota.

A taxa de vacância efetiva desse fundo é 16,48%, e a vacância projetada é 23,01%. Esse fundo é do segmento de lajes corporativas, segmento esse que vem sofrendo como um todo.

vacancia fpab11
Vacância FPAB11 últimos 12 meses.

Resultados

Ao final do estudo o investidor teria adquirido 130 cotas. E qual será o preço médio de cada investidor?

As taxas de corretagem e emolumentos foram desconsideradas para facilitar o estudo. Atualmente existem Corretoras que possuem taxa zero de compra para fundos imobiliários.

Time de Compra Total Investido PM por Cota
Abertura R$ 33.152,33 R$ 255,02
Máxima R$ 34.232,75 R$ 263,33
Mínima R$ 32.070,47 R$ 246,70

Os rendimentos recebidos por esse investidor atualmente é de R$240,50, com um rendimento de R$1,85 por mês.

Abaixo temos o gráfico com a cota de aberturamáxima e mínima de cada mês do fundo ao longo do tempos de estudo.

preço abertura maxima minima
Gráfico com os preços de abertura máxima e mínima.

Vimos que o preço médio do investidor que investe sempre na abertura do mês ficou em R$255,02. Os dados usados serão o de compra na abertura do mês, pois acertar sempre a máxima e a mínima dos meses é praticamente impossível.

Abaixo temos o gráfico da cotação do preço de abertura do mês do fundo versus o preço médio de compra na abertura!

preço abertura preço médio
Gráfico com preço de abertura e preço médio de compra!

Com cada cota custando R$343,00, hoje essa carteira de 130 cotas de FPAB11 estaria valendo R$ 44.590,00.

Abaixo temos o retorno sobre o valor da cota, sem contar os rendimentos, para cada um dos time de investimentos.

Time de Compra Retorno
Abertura 134,50%
Máxima 130,26%
Mínima 139,04%

E quanto aos rendimentos recebidos?

Cada mês que passa nessa estratégia é uma cota a mais gerando renda, no final o investidor estaria recebendo R$240,50 por mês.

Mas o valor total recebido pelo investidor nesses 130 meses seria R$ 19.597,18.   Ele teria recebido mais da metade do valor investido em rendimentos, em qualquer um dos perfis de investimento.

rendimentos recebidos fpab11
Gráfico com os rendimentos recebidos em cada mês. Reparem na queda dos rendimentos nos últimos anos.

E como teria sido o Dividend Yield do fundo ao longo desse tempo?

dividend yield fpab11
DY do fundo vem caindo ao longo do tempo, devido a crise no segmento de lajes.

Se descontarmos os rendimentos recebidos dos valores pago teríamos as seguintes rentabilidades.

Time de Compra Retorno
Abertura 328,95%
Máxima 304,67%
Mínima 357,48%

inflação acumulada desde Julho de 2007 foi 85,88%.

Conclusão

Novamente podemos observar que a diferença entre o preço médio de quem acertou a máxima e mínima de cada mês e quem comprou sempre na abertura do mês é praticamente desprezível.

Quando se faz compras mensais, o preço médio acaba ficando distante do preço do fundo. Mesmo sendo um fundo de laje corporativa e passando por uma fase de alta vacância e redução no preço dos alugueis.

É uma estratégia muito simples e que gera um bom resultado para o investidor.

O investidor deve acompanhar todo mês sua carteira de fundos imobiliários e ler os informes, relatórios e fatos relevantes que o fundo publica mensalmente na suas páginas na B3, clique aqui para ver os fundos listados na bolsa.

Mantenha um controle mensal sobre sua carteira, e um acompanhamento mais de perto em fundos que comecem a apresentar alguma problema.

Tente sempre investir em bons fundos que sejam bem administrados, fazendo isso você aumenta suas chances sucesso no longo prazo.

Mas não há garantias porque isso é renda variável, e sempre há riscos envolvidos.

Reduzimos os riscos com diversificação e acompanhamento da carteira.

Tenha a mão ferramentas como nosso Radar de Fundos Imobiliários que leva diariamente os dados que você precisa para acompanhar seus FII

Obrigado por ler até aqui e até a próxima!

Os fundos citados aqui não são indicação de compra ou venda ou manutenção!

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4 comentários em “Estudo de Compra: Água Branca FPAB11”

  1. Salve! Vou passar a frequentar o blog, FIIs são um assunto que me interessa, mas que pouco conheço. Ainda estou tentando entender a queda tão abrupta nos FIIs ao longo do último mês.

    Obrigado pela visita ao meu blog, abraço do DM!

    Curtido por 1 pessoa

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