Estudos

FAMB11B e agora?

Olá, nesse exato momento que escrevo o Fundo Imobiliário FAMB11B cai mais de 20%.

Uma noticia divulgada pela BR Properties de que a CEF alugou 36.014 m² do imóvel Passeio Corporate, um imóvel Triplo A,  torna mais plausível a saída da Caixa do imóvel Almirante Barroso.

Essa possibilidade já era veiculada na mídia, o risco de saída era alto, por isso o fundo tinha um Dividend Yield elevado, famoso Risco x Retorno. Aqueles investidores que vão atras do DY, acaba ficando sem saber o que fazer numa hora dessas.

Mesmo que confirme a vacância de todo o imóvel, ele ainda vai continuar lá, essa é a vantagem dos FII, há um ou mais imóveis por trás das letrinhas do Home Broker.

Sobre o fundo, retirado do Relatório Gerencial.

O fundo é detentor de 100% do Imóvel comercial localizado na Avenida Rio Branco,
nº 174, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
O empreendimento tem 126 vagas de estacionamento, 22 elevadores e 4 escadas
rolantes. Além disso, conta com um Centro Cultural composto por: teatro; 2 salas de
cinema com 90 lugares e 100 lugares cada; 2 salas de exposição; galeria e atelie

Esse fundo tem um histórico bem grande sobre a discussão sobre o valor do aluguel, Clique Aqui para ler. A Caixa vinha pagando algo em torno de 4,2 milhões por mês de aluguel para o fundo, que após deduzir os custos, sobrava aproximadamente 3,8 milhões para ser dividido para os cotistas.

Se dividirmos o valor do aluguel pela área do fundo, 56.429,46 m², temos um aluguel de R$75,00 /m². Um aluguel acima da média do mercado nos dias de hoje. Olhando para os dados de locação mais recentes podemos estimar um valor de locação na faixa de R$40 por m².

Supondo que a Caixa deixe todo o prédio e pague as multas relativas a quebra de contrato, nesse meio tempo a gestão do fundo faça seu trabalho e ache um novo inquilino para ocupar também a totalidade do prédio, pelo preço de locação médio praticado na região, poderíamos ter algo parecido com a tabela abaixo.

FAMB11B
Área Locável 56.429,46
Numero de Cotas 104.800
Cotação R$ 2.665,00
Aluguel / m² R$ 40,00
Receita R$ 2.257.178,40
Despesas R$ 162.516,84
Resultado Líquido R$ 2.094.661,56
Resultado Líquido por Cota R$ 19,99

Se utilizarmos o mesmo método do Radar de FII para fazer o Valuation do Fundo teremos. Adotando um rendimento de R$20,00 por cota e uma inflação média de 4,5% nos próximos 10 anos.

FUNDO FLUXO 12 MESES TAXA DE DESCONTO CAP RATE PREÇO ALVO COTAÇÃO
FAMB11B R$240,00 12,00% 10,50% R$2.335,89 R$2.665,00

Existem muitos outros agravantes aqui, como tempo de realocação do prédio, possíveis reformas, já que se trata de um prédio antigo, carência nos primeiros meses de aluguel para ajudar nos custos de mudança do novo inquilino.

Portanto, é em momentos assim que a diversificação nos salva, não estar muito exposto em fundos Mono-imóvel e Mono-inquilino.

Espero que tenham gostado desse estudo e até a próxima.

Os fundos citados aqui não são indicação de compra ou venda ou manutenção!

button_conheca-o-radar-de-fii

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2 comentários em “FAMB11B e agora?”

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